Quy trình bán nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài

Quy trình bán nhà ở cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài

(ÁP DỤNG TỪ NGÀY 01/07/2015)



 1. Điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam của Người nước ngoài, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (sau đây gọi chung là NNN) 

-          Đối với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: chỉ cần là đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam (có visa nhập cảnh hợp pháp).

-          Đối với Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài: đang hoạt động tại Việt Nam (có giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép thành lập chi nhánh, văn phòng hợp pháp); và

-          Đối với cá nhân nước ngoài: chỉ cần là đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật (có visa nhập cảnh + bản tự cam kết không thuộc đối tượng miễn trừ ngoại giao, lãnh sự).

Các điều kiện này theo quy định của Luật nhà ở đã ban hành và có hiệu lực từ 01/7/2015.
Có thể có hướng dẫn chi tiết thêm sau khi Nghị định và thông tư hướng dẫn Luật Nhà ở được ban hành

2.Quy trình giao dịch

KH chọn CH/BT mong muốn và đặt cọc thiện chí qua Đại lý để đăng ký mua (tiền cọc thiện chí thống nhất sau);

Đại lý chuyển tiền cọc và đăng ký của KH cho CĐT (thời hạn thống nhất chi tiết sau);
CĐT ký thỏa thuận đặt cọc với KH sau khi nhận đủ cọc thiện chí (tiền cọc cụ thể theo chính sách bán hàng);

KH thanh toán tiền cọc theo chính sách bán hàng.

CĐT sẽ có thông báo mời KH ký Hợp đồng mua bán theo thời hạn cam kết tại Thỏa thuận đặt cọc và các tài liệu liên quan đến việc bán nhà ở (như với khách hàng trong nước) theo quy định.

KH thanh toán tiền theo tiến độ đã quy định tại HĐMB vào tài khoản của CĐT mở tại VN. Đồng tiền thanh toán là VNĐ.

Khi hoàn thành xây dựng, CĐT gửi thông báo bàn giao CH/BT theo tiến độ cho KH trước ít nhất 30 ngày; KH thực hiện nhận bàn giao CH/BT theo quy định của HĐMB (sau khi đã thanh toán đủ tiền theo HĐMB);

CĐT tiến hành làm sổ đỏ Căn Hộ cho KH (Mục 3.4)

Lưu ý: Giấy tờ tùy thân của KH gồm: (1) Hộ chiếu được hợp pháp hóa lãnh sự tại VN; (2) Visa nhập cảnh vào VN còn thời hạn (cần đảm bảo thời điểm ký HĐMB phải trong thời hạn có hiệu lực của Visa) (hoặc Giấy miễn thị thực (NNN có vợ, chồng, con là người Việt Nam hoặc người VN định cư ở nước  ngoài)
Quy định về miễn thị thực tại Quyết định 135/2007/QĐ-TTg

3 Các vấn đề về pháp lý liên quan đến quy trình bán nhà ở cho NNN và các thủ tục/vấn đề liên quan

3.1. Thủ tục chuyển tiền thanh toán mua nhà ở

KH lựa chọn một trong hai phương thức (1) mở tài khoản tại một NH tại VN và thanh toán tiền vào tài khoản của CĐT hoặc (2) chuyển tiền thanh toán trực tiếp từ nước ngoài vào tài khoản của CĐT mở tại NHTMCP ở Việt Nam, hoặc KH (3)  nộp tiền mặt bằng VNĐ vào tài khoản của CĐT tại NH hoạt động tại VN.

Lưu ý:
NNN chỉ được mang một lượng ngoại tệ nhất định vào Việt Nam. Khi mang ngoại tệ vào Việt Nam phải thực hiện thủ tục khai báo hải quan.

Nếu là giao dịch mua bán nhà ở thì lượng ngoại tệ được chuyển vào Việt Nam sẽ không được vượt quá giá trị của giao dịch (giá ghi trên HĐMB nhà ở).

Nếu người nước ngoài chuyển tiền về chịu hết phí thì người nhận sẽ chịu phí ghi có tiền vào tài khoản và phí chuyển đổi ngoại tệ mặt nếu muốn rút tiền bằng ngoại tệ. Nếu người nước ngoài chỉ chịu một phần phí hoặc ko chịu phí thì người nhận tiền sẽ chịu toàn bộ phí còn thiếu cho giao dịch chuyển tiền đó được tính theo phí của NH nước ngoài

Các giao dịch liên quan đến tài khoản của người nước ngoài mở tại ngân hàng được Ngân hàng kiểm soát chặt chẽ thông qua chơ chế kiểm ra chứng từ, mục đích thực hiện giao dịch, kiểm tra giấy tờ tùy thân của chủ tài khoản và chữ ký đăng ký của chủ tài khoản trên lệnh chuyển tiền/ủy nhiệm chi

Quy định về mở tài khoản tại Ngân hàng Việt Nam: Thông tư 23/2014/TT-NHNN

Quy định về vận hành tài khoản tại Thông tư 16/2014/TT-NHNN và tài khoản này được phép thực hiện các giao dịch không dùng tiền mặt theo Nghị định 101/2012/NĐ-CP, Thông tư 46/2014/TT-NHNN

3.2. Thủ tục chuyển tiền doanh thu chương trình cho thuê (Áp dụng cho BTB)

KH có thể lựa chọn hình thức (1) lập 1 tài khoản VNĐ tại 1 NHTM tại VN (hoặc sử dụng tài khoản mở tại NH tại VN để thực hiện thanh toán tiền mua nhà) để nhận doanh thu (Tài khoản giao dịch) từ CĐT hoặc đơn vị khai thác cho thuê hoặc  (2) CĐT hoặc đơn vị khai thác cho thuê BĐS chuyển thẳng doanh thu vào tài khoản của KH tại nước ngoài.

CĐT hoặc đơn vị khai thác cho thuê sẽ khấu trừ từ doanh thu các khoản thuế, phí sau theo quy định HĐMB và PL VN:

Thuế nhà thầu (thuế thu nhập cá nhân) trên doanh thu: đối vớt hoạt động dịch vụ cho thuê tài sản là 5% thu nhập;

Thuế giá trị gia tăng đối với cá nhân nước ngoài là: 5%doanh thu tính thuế VAT

Phí chuyển tiền+điện phí+ phí NH nước ngoài thu (nếu có)

Lưu ý: Lượng ngoại tệ chuyển ra khỏi lãnh thổ VN sẽ không được vượt quá nguồn thu hợp pháp của cá nhân theo giá ghi hợp đồng cho thuê nhà (được quy đổi từ VND) hoặc giá được ghi trên Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở giữa cá nhân nước ngoài với bên nhận chuyển nhượng nhà.

Thuế nhà thầu quy định tại Điều 5, Điều 12 của Thông tư 103/2014/TT-BTC

Thuế thu nhập DN đối với tổ chức nước ngoài được quy định trong Thông tư 103/2014/TT-BTC

Thuế suất đối với cá nhân kinh doanh hoạt động cho thuê tài sản quy định tại Điều 10 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bổ sung bởi Luật số 71/2014/QH13 (Điều 2.4)

Quy định về phí ngân hàng được quy định tại Thông tư 26/2013/TT-NHNN

3.3. Các loại thuế, phí và lệ phí khi NNN mua BĐS tại Việt Nam

VAT khi mua Căn hộ là 10% giá bán căn hộ (không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và Kinh phí bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung 2% giá bán CH). VAT khi mua Biệt thự là 10% giá biệt thự (không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất)

Đối với căn hộ chung cư: Kinh phí bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung 2% giá bán CH

Lệ phí trước bạ khi xin cấp Giấy Chứng Nhận: 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ tuy nhiên tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ. Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tùy từng thời điểm.

Phí, lệ phí hành chính Nhà nước khi xin cấp Giấy Chứng Nhận: theo quy định của Nhà nước tùy từng thời điểm, hiện nay là 661.000đ.

3.4. Các loại thuế, phí và lệ phí khi NNN chuyển nhượng BĐS

Thuế TNCN: 2% giá chuyển nhượng

VAT của nhà thầu nước ngoài theo mục 3.2

Phí, lệ phí hành chính (nếu bên bán chấp nhận đóng thay bên mua): : theo quy định của Nhà nước tùy từng thời điểm, hiện nay là 661.000đ.

Lệ phí trước bạ (nếu bên bán chấp nhận đóng thay bên mua): 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ tuy nhiên tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ. Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tùy từng thời điểm

3.5.  NNN có thể mang tiền mặt vào Việt Nam không

NNN chỉ được mang một lượng ngoại tệ nhất định vào Việt Nam. Khi mang ngoại tệ vào Việt Nam phải thực hiện thủ tục khai báo hải quan

Theo quy định nếu số tiền mặt NNN mang theo vào VN hơn 5000USD thì phải khai báo hải quan

3.6. NNN được dùng thẻ tín dung (credit card) để thanh toán tiền đặt cọc không

Người nước ngoài có thể sử dụng thẻ tín dụng nước ngoài (nhưng lưu ý rằng phải là thẻ tín dụng quốc tế) để thanh toán cho các giao dịch mua bán hàng hóa và sử dụng dịch vụ tại Việt Nam, và giao dịch thanh toán phải được thực hiện bằng VND, trong trường hợp ghi giá bằng ngoại tệ tự do chuyển đổi thì phải có thỏa thuận quy đổi sang VND trong hợp đồng

Vấn đề này được điều chỉnh tại Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-NHNN ngày 22/04/2014 hợp nhất Quyết định số 20/2007/QĐ-NHNN và Thông tư số 23/2011/TT-NHNN.

3.7. Thủ tục cấp sổ đỏ và quyền sở hữu

CĐT sẽ có thông báo yêu cầu KH nộp hồ sơ làm sổ đỏ theo quy định của PL khi các bên đã hoàn thành việc nhận bàn giao và tất toán HĐMB (dự kiến trong vòng 30 ngày);

CĐT thực hiện thủ tục làm sổ đỏ cho KH trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày KH nộp đủ hồ sơ theo thông báo. Thời hạn cấp sổ đỏ tùy thuộc cơ quan Nhà nước (thực tế khoảng 3- 6 tháng kể từ khi nộp đủ hồ sơ)

Thời hạn sở hữu nhà ở:

Đối với Người Vn định cư ở NN: Sở hữu lâu dài như người VN

Đối với cá nhân NN: Sở hữu 50 năm và được gia hạn.

Đối với tổ chức NN: Theo thời hạn của Giấy CNĐT tại VN.

3.8 Mẫu Hợp đồng mua bán, Thỏa thuận đặt cọc và các văn bản liên quan đến giao dịch bán Nhà ở

Bộ mẫu sử dụng trong giao dịch bán nhà ở về cơ bản bao gồm những tài liệu sau đây:
Thỏa thuận đặt cọc và Bản đăng ký chọn mua (trường hợp trước móng) hoặc Thỏa thuận đặt cọc (trường hợp đặt cọc sau móng);

Hợp đồng mua bán và các phụ lục đính kèm.

Bộ HĐMB theo mẫu đã đăng ký (không phân biệt NNN và VN). Dịch sang tiếng Anh toàn bộ mẫu HĐ. Khi có tranh chấp ưu tiên bản Tiếng Việt.

3.9 Thủ tục thế chấp quyền đối với với HĐMB hoặc Nhà ở để vay tiền mua nhà.

Theo điều 144 Luật nhà ở 2014 có hiệu lực năm 01.7.2015, Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam, Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Như vậy, hiện nay pháp luật Việt Nam không quy định về trường hợp NNN được quyền thế chấp nhà ở tại nước ngoài để làm TSBĐ mà chỉ có quy định về quyền thế chấp tài sản là nhà ở cho Ngân hàng nước ngoài hoạt động tại VN.

3.10 Thủ tục ủy quyền ký HĐMB và các giấy tờ liên quan

Người VN ở nước ngoài có thể ủy quyền cho người khác ký HĐMB và các tài liệu liên quan. Văn bản ủy quyền phải lập ở phòng công chứng tư nhân tại NN và hợp pháp hóa lãnh sự, dịch ra tiếng Việt tại VN hoặc lập ủy quyền có xác nhận của Đại sứ Việt Nam tại NN cùng với hộ chiếu/CMND của người được ủy quyền và người ủy quyền.

3.11 Vay vốn Ngân hàngĐiều kiện: Chứng minh được thu nhập để trả gốc + lãi khoản vay

Có Hợp đồng lao động tại VN; hoặc

Có bảo lãnh của ngân hàng nước ngoài đối với khoản vay tại VN;

Nguồn thu từ chính tài sản đảm bảo (tiền cho thuê, doanh thu ….)

Tỷ lệ vay sẽ xác định cụ thể theo từng trường hợp.

3.12 Quy định về đảm bảo chất lượng xây dựng

Đảm bảo xây dựng theo đúng quy hoạch được phê duyệt và tiêu chuẩn xây dựng VN (ghi nhận trong HĐ);

Bảo hành 5 năm đối với căn hộ chung cư và 2 năm đối với Biệt Thự cho phần kết cấu;


Các trang thiết bị kèm theo được bảo hành theo tiêu chuẩn của nhà sản xuất.